租房，如今已经日益成为大中城市居住问题的解决方案，尤其是对于在那里打拼的年轻人，租房可以说是相当主要的选择。
因此，租房领域受到人们的广泛关注，而最近引起关注和讨论的新话题是——“N+1”。
什么是“N+1”?简单来说，就是将租赁房屋中面积较大的客厅、起居室改造为一间房单独出租。“N”可理解为出租房屋房产证上登记的房间数，“1”就是由客厅改造后多出的那一间房。
5月1日，苏州正式施行于年初批准通过的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》。该条例中规定，使用面积超12平方米的起居室(厅)可以隔为一间居室单独出租。这意味着“N+1”模式在苏州正式获得合法地位。
苏州的这一做法让很多人感到惊讶。因为2017年北京大兴公寓火灾以及有关部门对隔断间的打击，似乎就发生在昨天。怎么突然之间，这种做法又合法了呢?
事实上，苏州不是第一个推动N+1合法化的城市。N+1合法化步伐，一直未曾停止。为什么会呈现出这种趋势?N+1合法化将给我们带来什么?人们担忧的隔断间安全等问题又能否得到解决?
行动的不只是苏州
2017年11月，北京市大兴区西红门镇新建村一家名为“聚福缘”的公寓发生火灾，共造成19人死亡，8人受伤。
据媒体报道，该公寓房间进行了多次隔断。
此后，北京全市范围内开展了为期40天的安全隐患排查及清理整治工作，重点整治场所包括出租房屋、出租公寓。
彼时，正值最近一轮房价上涨的高峰期，租房，几乎已经成了大城市年轻人必然的选择。因此，这一事件引起了巨大的关注，而安全的隐患，让人们对N+1这种隔断并没有太多的好印象。
所以，苏州最近的N+1合法化，让不少人感到疑惑不解。
但其实N+1本身并非洪水猛兽，苏州这次的动作也并非突发奇想的孤立事件。
事实上，早在2014年，N+1租房模式就多被公开提及。有关部门认为，在一些大城市，特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，并将研究制定相应的具体条件和标准。
随后的2015年1月，上海推动实施N+1合法化。
2016年，时任住房城乡建设部副部长陆克华表示，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。
陆克华坦言：“确确实实在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题存在。我们部2015年对16个租房需求比较大的城市做了一个调查。租住的房屋大概以中小户型为主，50平方米以下的占到了75%左右，但是市场上能够租到的中小户型住房比较少，所以往往只能选择合租，合租的比例达到了50%。”
2017年1月，广东省允许住宅按规范改造后出租;2017年12月，成都出台规定，要求住宅改造后出租人均面积不得低于4平方米;同年8月，南京、杭州相继出台政策落地N+1合法化……
2018年1月，武汉市正式发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅，可以作为一间房间单独出租使用，同时承租人的人均住房使用面积不得低于5平方米。2018年年初，成都发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本，出租房隔断间将被允许。
正是在这股浪潮下，2018年11月，苏州发布草案，初探N+1合法化。
而到2019年，一线城市广州也开始跟进。
广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取《广州市房屋租赁管理规定(草案)》(下称“草案”)说明。草案第十九条第三款规定，一间卧室或者起居室(厅)为最小出租单位，且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。这被不少业内人士认为是广州推进“N+1”合法化的重大举措。此外，《草案》还允许承租人享受义务教育的权利，并可按规定提取和使用住房公积金支付租金。
此前那么多城市都在探索推进N+1合法化的道路，并没有引起太多关注，为什么此次苏州的举动却引起巨大波澜?
究其原因，虽然之前上海、杭州、南京等地政府都发文允许N+1模式，但对于苏州来说，却是第一次由江苏省人大常委会以“地方性法规”的形式认可其模式，从立法形式和效力上都创造了全国首例(当然，广州的做法，同样也被视为其推动“N+1”租赁模式合法化的探索)。
为何N+1势在必行?
北京大兴“聚福缘”公寓发生火灾是在2017年11月。
早在当年8月，北京就出台了监管文件，要求以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部的布局分割出租。
简单地说，就是禁止N+1。
可是，从“准一线”的苏州，到“超一线”的广州，推动N+1合法化在两个月的时间内迅速展开，间隔时间之短、示范效应之广，令人叹为观止，这也是苏州的做法引发行业广泛关注和争论的重要原因之一……
一边是禁止N+1，而另一边这种模式又被公开鼓励。这看似有些自相矛盾的局面为什么会产生?这是因为，一方面，现有的N+1很多还不规范，问题频出;同时另一方面，在像苏州、广州、南京这样租赁市场供求关系比较紧张的城市，住房难的问题很大，须N+1来救急。
2018年7月23日，著名经济学家、中国经济改革基金会国民经济研究所所长樊纲在出席博鳌21世纪房地产论坛第18届年会时，重点提到了房地产改革的相关问题，在他看来，“中国房地产改革必须要提高容积率”，原因在于“中国人均可居住率只有世界的三分之一，我们命中注定只能住拥挤的房子”!
这个说法引起了不小的争议。在广大的三四五线城市，居民的住房面积还是相对宽敞的;但对于一二线城市来说，其观点毋庸置疑。在寸土寸金的北上广深，很多人都处于“蜗居”状态，而在土地供应更加紧张的香港，其人均居住面积之狭窄令人瞠目结舌……
以深圳为例，随着常住人口逐年增加，土地明显不够用了。深圳每年出让的住宅用地十分有限，2013年只有3宗，2014年更是只有1宗。为了容纳源源不断涌入的人口，深圳只能“向天要地”——
2019年1月4日，《深圳市城市规划标准与准则》中的密度分区与容积率章节修订条款正式实施。深圳中心城区、原特区外的一些区域的容积率均不同程度提高，以缓解深圳土地稀缺的矛盾。同时，新政策加大城市各类用房特别是旧改和政策性住房的容积率，以提高供应量。这一政策，是针对深圳“地荒”的一次积极的解决方案化。
为更好地盘活存量土地资源，促进产业用地节约集约利用，最近，深圳市政府又出台了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》。5月20日，深圳市规划和自然资源局对其进行详细解读，该局副局长王策飞介绍，深圳全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里，理论上可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。可以说，这是深圳产业空间再造、产能再扩大、促进实体经济发展的重大举措。
其他大中城市的用地紧张情况可能没有深圳那么严峻，但是，同样也不轻松。
4月8日，国家发改委网站发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，大幅放宽各大城市的落户限制。可想而知，未来，人口还将向大中城市聚集，一些现在用地尚不紧张的城市，将来可能慢慢变得紧张;而现在用地已然紧张的城市，将来情况会更甚。
面对供需失衡，推动N+1合法化是大势所趋。这可以在一定程度上增加租赁住房的供给量。
全国房地产商会联盟主席顾云昌就表示，现阶段实际情况决定了，很大一部分人群无力承担高质量的居住条件，设施简单但租金更低的房型对年轻人、外来务工人员更实用。很多城市开放N+1也是基于这一现实情况的考虑，因此自持物业开发商在开发建设、设计户型时未必都要以满足家庭需求为标准，也可充分考虑租房群体的需求，在保证安全、有尊严的前提下，适当降低标准，从供应端打造更多简便的居住空间。
推动N+1合法化，规范化管理可降低隐患
此外，推动N+1合法化，还便于明确标准，统一管理，反而可以减免隐患。
对于合租房内的租客，客厅属于公共空间，实际利用率很低，如果空置，每一租户都要为此分摊成本。这一方面会增大租客的房租支出，另一方面也会增加运营机构的空置率。
机构做规模化租赁运营，就要去市场上拿房。因为当前中国租售比过低，如果机构(比如开发商)自己拿地、自己盖房，然后持有出租的话，即便像万科这样融资成本低至4%以下的企业也很难兜得住成本。所以，市场上的长租公寓运营商，扮演的通常是二房东的角色。
二房东模式下，盈利来自租金差，因此通常长租公寓运营商会与原业主签订3至5年，甚至更长时间的包租协议。盈利主要来自租金价差(占大头)，以及一些增值服务(比例比较小)。
长租公寓本来就是一个相对微利的行业。万科董事长郁亮曾表示“长租公寓的回报率能达到1%—2%就很满意了”，前龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石则表示“三年内不考虑盈利”。
假设机构收一个两居室，付给一手业主的房租是2500元/月，转手租出去，每个房间每月收取1500块，合计3000，价差是500块。如果将两居室打隔断改造成三居室，每居室收1200块，那么满租状态下，每月总收入是3600块，价差扩大到了1100块，是此前的2倍多。由于收房成本这个硬性数额无法改变，通过隔断房增加房屋量供应以获取更高利润，是业内一种常态。
过去，执法部门也经常打击N+1，但住宅毕竟是私人领地，不可能频繁地挨家挨户排查，执法成本太高。运营机构偷偷摸摸搞N+1，有时候连一手业主都不通知，更不会在相关部门去备案。
N+1合法化以后，不用冒风险偷偷摸摸干了，机构主动备案的动力会更强一些。
而更重要的是，这样可以从法律上对N+1进行规范。
比如根据《苏州市出租房屋居住安全管理条例》最新规定，由使用面积在12平方米以上的、设有外墙窗户的起居室改造成的隔断间为合规房间，这一定义将其从肆意隔断、空间紧张、租户众多的违规群租房中分离出来。
此外，对于租客来说，N+1之后，虽然自己居住的空间会缩小一些，但是相对来说可以少付一点租金，减轻生活压力。对整个社会来说，可以缓解租金的上涨。
搞好N+1，要做的工作还有很多
N+1合法化的初衷是好的，那就是更好地满足住房供需紧张的城市里人们的住房需求。然而，一项政策要实实在在地惠及于民，还有许多工作要做。
就N+1来说，立法推动其合法化只是开始，更重要的是进一步明确标准，形成统一规范，加强监管，切实保证租客的生命财产安全和居住品质。
2016年，陆克华就指出，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全的疏散和防火分隔等设施。加强对这一类行为的监管，确定人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法。
对此，苏州有着清醒的认识。虽然其去年底就发布了草案，初探N+1合法化;但同时对包括隔断在内的租房行为的整治行动却没有停止。今年4月，苏州多处租赁房屋发生火灾。此后，苏州针对“三合一”场所(仓库/生产车间/宿舍在同一栋建筑物上)、出租房(群租房)开展为期100天的集中整治专项行动。全市共排查“三合一”场所7.9万余家，群租房16.6万余家。
最近推出的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》同样对“N+1优化间”的出租条件进行了明确：
(1)使用面积十二平方米以上的起居室(厅)，可以隔断出一间居室出租，县级市(区)人民政府规定起居室(厅)不得隔断出租的除外。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。
(2)起居室(厅)允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。
(3)同时，条例第十二条规定：出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。出租的每间居室居住的人数不得超过两人。但是，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。
通过以上限制和规范，可以很大程度上降低N+1模式合租带来的安全隐患，提升租客居住质量，对出租、承租双方都具有明显利好。
那么，如何规范N+1?
第一，统一标准和规定。目前，住建部门尚未有统一的标准和规定出台，各地的规范不尽相同，人们不易把握，又增大了执法、认定的难度。比如，当前租房N+1改造模式的规范是什么，尚不清楚。
第二，相关部门应该进一步完善管制度，引入更多可靠的品牌公寓，加快N+1房源的机构化运营、规范化发展，鼓励规范化运作的机构做大做强。
当N+1合法化城市的名单越来越长，对于长租公寓运营商而言，既是机遇，同时也是挑战。一方面，可以获得更多的房源，但另一方面也意味着面临更为严格细致的产品审核标准。所以公寓运营商需要练好内功，以迎接新一轮的挑战。
第三，加强监管和处罚。超出N+1规定标准的过度改造是不可触碰的红线，对积极报备和备案的企业应予一定奖励。
住，是人们美好生活的重要组成部分。对大城市的年轻人来说，房子可以是租来的，但生活不是租来的。N+1可以增大租赁住房的供给，帮助解决人们最基本的住的问题。至于住得安全，住得舒适，还有待于标准、规范的进一步完善，监管的加强，以及长租公寓运营商的持续创新。N+1模式能否长期、顺利推行，还有待后续检验。这注定会是一个漫长的过程，但是未来的前景值得期待。
文 | 董晴 资深房地产研究专家
